Заглавная страница / Недвижимость

Как не погореть при покупке квартиры

Итак, сбылась мечта... "представителя среднего класса" - деньги на квартиру есть, желание тоже. Что теперь делать? Ответственно заявляем: идти к серьёзному риэлтору. Конечно, теоретически можно найти и купить квартиру самостоятельно, более того, любителям острых ощущений это даже рекомендуется - незабываемые впечатления от сложности процедуры и дикости рынка практически гарантированы. Но людям нормальным оюычно адреналина и на работе хватает. Итак, риэлтор…

"Жилплощадь" так много и подробно рассказывала о способах получения кредитов для покупки жилья, что те, у кого деньги на эту самую покупку все-таки есть (или скоро будут), давно заскучали. Ну что ж, с помощью ведущих риэлторских агентств мы расскажем страждущим, как правильно потратить свои честно нажитые капиталы. Нечестных капиталистов просим дальше не читать, а пойти сдаваться налоговикам.

Скажем лишь, что принципиальной разницы между ними нет - во всех достаточно квалифицированные специалисты, обширные базы данных и красивые секретарши. Так что, выбор проще всего делать на основе расстояния до ближайшего офиса.

Открыв газету по недвижимости, неподготовленный читатель сильно удивится, увидев ужасающее количество разного рода агентств, мечтающих помочь ему расстаться с деньгами. На самом деле приличных риэлторских агентств в Москве, пожалуй, меньше, чем пальцев на руках, и они фактически "держат рынок", оставляя на долю мелких контор и частных риэлторов лишь случайные или специфичные сделки. Названия крупнейших фирм у всех на слуху, повторяться не будем.

Следующий шаг - заключение договора с риэлтором. Это не так просто, как кажется. Во-первых, надо чётко оговорить, в какой форме фирма получит свои комиссионные. Идеальный вариант - некая твёрдая сумма, не зависящая от цены квартиры. Но не факт, что риэлтор на это согласится: обычно они просят процент от суммы сделки. В любом случае, надо прописать в договоре, кто несёт расходы по оформлению сделки и какие именно.

Кроме того, всё-таки есть смысл предварительно, без заключения договоров, пообщаться с представителями компаний - что предложат, в какие сроки и т.п. Ну, и, пожалуй, проверьте, застрахованы ли услуги фирмы (это можно прямо у них спросить).

Наконец, квартира найдена и выбрана. Чтобы быть уверенным в том, что за время подготовки сделки квартира не "уйдёт" другому покупателю, необходимо заключить предварительный (авансовый) договор. К условиям, которые нужно оговорить в авансовом договоре, заместитель директора Департамента вторичного рынка жилья Московского Инвестиционного Агентства Недвижимости МИАН Сергей Могильниченко относит такие пункты: цена продажи квартиры, крайняя дата заключения договора, сроки освобождения квартиры, кто оплачивает стоимость оформления договора (стоимость нотариального удостоверения, государственная регистрация и стоимость аренды банковской ячейки). То есть предварительный договор вносит максимальную ясность в отношения между продавцом и покупателем и минимизирует возможность обмана как с одной, так и с другой стороны. Далее вы вносите аванс и начинаете периодически надоедать продавцу, который в это время в поте лица собирает необходимые документы.

В договоре обязательно надо указать все параметры требуемого вам жилья, вплоть до вида из окна, если для вас это важно, и отсутствия нецензурных надписей на стенах подъезда, если вас это задевает. И не забудьте указать минимальное количество вариантов, которые должен предложить риэлтор.

Даже когда супруги разведены, в случае, если квартира была куплена во время совместной жизни, требуется согласие экс-супруга на продажу квартиры или судебное заключение о разделе семейного имущества. Полагаться на заверения продавца в этом случае Илья Клыков не рекомендует.

Существенную часть работы по подготовке и проверке документов (см. их список), связанных с куплей-продажей квартиры, возьмёт на себя риэлтор - собственно, для этого он и нужен. Но не надо забывать о любимой поговорке Рональда Рейгана - "Доверяй, но проверяй". Вы должны тщательно проверить все документы, справки, договоры и т.п. В этом деле существует масса тонкостей. Юрист Департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Илья Клыков особенно обращает внимание покупателей на семейное положение продавца. Причем не только на его нынешнее состояние, но и на прошлое.

Но есть случай, когда главная проблема может заключаться вовсе не в детях и бывших супругах, а в, казалось бы, надёжных и солидных людях. Если покупатель хочет максимально осложнить себе жизнь, то он должен приобретать квартиру у юридического лица. В этом случае объем пакета документов, необходимых для совершения сделки, существенно возрастает. По мнению Ильи Клыкова, обычный человек, не имеющий юридического образования, не сможет затребовать все надлежащие документы для проверки (по причине простого незнания) и "погорит" на этом.

Самое пристальное внимание следует обратить на детей. Дети, даже не достигшие совершеннолетия, имеют определенные права (прописка, право собственности, право пользования). Если у продавца дети есть (а они, как правило, есть, даже если прячутся у тетки в Саратове) факт сделки должен быть согласован с органами опеки и попечительства, которые находятся в управах муниципальных округов.

Кстати, раз уж мы дошли до момента передачи денег, остановимся на нём подробнее. В основном, деньги передаются через банковскую ячейку. Казалось бы, способ - надёжней некуда. Но директор Западного отделения агентства "МИЭЛЬ-Недвижимость" Юрий Стретович советует очень внимательно подойти к выбору банка. Если покупатель предлагает конкретный банк, мотивируя это тем, что там хранятся его деньги, а председатель правления его лучший друг, то опытный риэлтор порекомендует вам на этот вариант не соглашаться. В такой ситуации вполне допустимы всякого рода злоупотребления клиентским положением. Банк должен быть нейтральной территорией, которая устроит обе стороны.

Типичный пример аферы: за день до подписания договора назначается новый исполнительный директор, а на следующий день экс-директор подписывает все документы на продажу квартиры, не имея на это юридического права. Ничего не подозревающий покупатель подписывает бумаги, отдает деньги. Во время судебного разбирательства смещенный директор заявляет, что на момент подписания договора купли-продажи "не знал о своем увольнении". В итоге покупатель остается без денег и квартиры.

Итак, сделка завершена, деньги отданы, квартира - в полном распоряжении покупателя. Надеемся, что усилия риэлторов и наши советы помогли вам сохранить нервы и средства. Конечно, мы не рассмотрели многие аспекты такого сложного процесса, как приобретение жилья. Но не сомневайтесь - "Жилплощадь" ещё не раз будет обращаться к этой теме.

Поэтому все вопросы по взаиморасчетам нужно обязательно проговаривать заранее, еще в момент передачи (или получения) задатка.




Заглавная страница / Недвижимость