Заглавная страница / Недвижимость

Жильё в России стало недоступнее на 8%

Средняя российская семья должна четыре с половиной года работать, чтобы улучшить свои жилищные условия до желаемого уровня. При этом о еде и прочих радостях жизни придётся забыть. Генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка привел эту цифру на заседании круглого стола «Развитие ипотечного кредитования в России», который в среду провёл Национальный инвестиционный совет. Естественно, четыре с половиной года - это только условный показатель, показывающий реальную доступность жилья. Для сравнения, в Европе этот коэффициент равен примерно 3–3,5 года, в США – 2,5 года.

Купить квартиру или дом в России за последний год стало ощутимо сложнее – цены растут, а ипотечное кредитование развивается по-прежнему медленно. Национальный инвестиционный фонд провёл в среду круглый стол по этой проблеме. Выяснилось, что решить её может Пенсионный фонд.

По данным Александра Семеняки, за последний год жильё стало менее доступно на 8,3%.

Хуже то, что коэффициент доступности в России постоянно растёт.

Правда наиболее продвинутые ипотечные банки выдают москвичам ипотечные кредиты и под «серый» доход (после тщательной проверки по своим каналам, разумеется). Но ставки по их кредитам всё равно вдвое-втрое выше, чем в Европе и США, что опять-таки снижает доступность жилья.

Правда, следует уточнить, что расчет основан на официальных данных о доходах семей. Если в среднем по России они более или менее близки к реальным, то для крупных городов, и в особенности для Москвы, реальная картина несколько лучше – существенную часть зарплаты москвичи, как известно, получают не по бухгалтерской ведомости.

Решить проблему может резкое снижение цены кредита – с нынешних 18 до 7%.

Кроме того, развитию ипотеки мешает разрыв между ценой предложения жилья и платёжеспособным спросом. По исследованиям АИЖК, в среднем квадратный метр жилья в России предлагается по цене 9,5 тыс. руб. А при существующих ставках ипотечных кредитов люди готовы покупать квартиры в среднем по 6 тыс. руб. за квадратный метр.

Если часть процентов уже погашают местные власти, то деньги на сами кредиты в конечном итоге будет добывать АИЖК (о двухуровневой схеме ипотеки «Газета.Ru» уже писала). Один из источников – выпуск на рынок особых ипотечных ценных бумаг, обеспеченных закладными на жильё. Система уже проработана, но её реализации мешает отсутствие в законах самого понятия ипотечных ценных бумаг. Депутат Госдумы Владимир Тарачёв предлагает помимо банков и небанковских организаций ввести понятие «специализированной ипотечной кредитной организации», выпускающей ипотечные ценные бумаги. Это позволит учитывать особенности таких бумаг – большую надёжность, сроки обращения и т. п. при регулировании их обращения.

Тогда экономия на процентах позволит заёмщикам купить более дорогое жильё, и средняя цена спроса сравняется с ценой предложения. Деньги для погашения разницы в 11% глава АИЖК предлагает поискать в местных бюджетах, которым выгодно массовое строительство.

А поскольку обычно «временно свободны» несколько десятков миллиардов рублей, Пенсионному фонду рынок ипотечных облигаций фактически отдаётся на откуп.

Напомним в связи с этим, что крупнейшим покупателем ипотечных бумаг собирается стать Пенсионный фонд России, которому разрешено вкладывать в них накопительную часть пенсионных средств. Вероятно, ПФР будет в основном покупать «длинные» бумаги – со сроком обращения свыше 6 лет, в то время как «короткие» будут поступать на свободный рынок. Но фонд сможет стать крупным игроком и по «коротким» бумагам, если добьётся права инвестировать в них свои «временно свободные средства».

Александр Черноиван сообщил, что ПФР заинтересован во вложении средств в ипотечные ценные бумаги, так как при надёжности, гарантированной правительством, их доходность выше, чем у существующих государственных бумаг. Так что гражданам, желающим улучшить жилищные условия за счёт ипотеки, теперь следует молиться за здоровье руководства Пенсионного фонда.


Пока же, по словам заместителя председателя фонда Александра Черноивана, подписано соглашение о намерениях по выкупу 2-миллиардного транша облигаций АИЖК уже в этом году.




Заглавная страница / Недвижимость