Заглавная страница / Строительство

Ожидать ли летнего затишья на рынке жилой недвижимости?

Командует дефицит

Главный вопрос в преддверии периода отпусков -- ожидать ли летнего затишья на рынке жилой недвижимости или даже стагнации? Эксперты были единодушны в оценках: снижение темпов роста городского сектора произойдет, но о падении цен говорить не приходится. А вот в некоторых сегментах загородного рынка эксперты отметили затоваривание.

В мае на рынке недвижимости настал переломный момент, когда впервые за многие месяцы рост цен фактически остановился -- так оценивает ситуацию вице-президент по развитию Century 21 Россия Роман Мурадян.-- Если последние несколько месяцев рост цен был на уровне 5-6%, то в мае эта цифра упала до 2-3%. Я считаю, что это не имеет ничего общего с майскими праздниками и тенденция сохранится до середины августа. К концу этого года можно ожидать общего подорожания на рынке в районе 30%.

В последний месяц весны рост цен продолжался во всех секторах рынка, однако заметно меньшими темпами, чем в апреле. В мае покупательская активность на рынке столичной жилой недвижимости, как и в предыдущие месяцы, продолжала снижаться,-- констатирует Нина Кузнецова, генеральный директор компании МИАН-Агентство недвижимости.-- Средняя стоимость квадратного метра в мае увеличилась на 1,9% в новостройках и на 3,6% на рынке вторичного жилья столицы.

Начальник отдела анализа рынка компании Масштаб Игорь Лебедев приводит другое объяснение: По некоторым объектам квартиры просто уходят с рынка, и непонятно, то ли их продали, что маловероятно, то ли их просто сняли с продажи. Почему это происходит -- неизвестно, но раньше применялась подобная практика: квартиры закладывались банку, чтобы каким-то образом обеспечить кредит и получить наличные деньги. Возможно, сейчас проходит аналогичная схема. Как результат, сокращение объема предложения и очень небольшой выход новых объектов. И вполне вероятно, что ипотечный кризис именно таким образом отразился на нашем рынке.

Несмотря на снижение спроса, цены все-таки растут. Наблюдатели видят причину этого в существующем дефиците предложения, в первую очередь в самых низких ценовых сегментах городской недвижимости. Новостройки классов эконом и стандарт за май показали увеличение цен на 11%. Налицо очень сильное снижение объемов предложения, фактически за май было раскуплено 44% всех новостроек экономкласса,-- говорит Андрей Полищук, управляющий директор департамента продаж компании DOKI.-- У этого факта есть простое объяснение. На волне ценового роста в конце апреля--начале мая у людей, совершавших альтернативные сделки, не было иного выхода, кроме покупки квартир на первичном рынке. Ведь на вторичке практически нет свободных квартир, а во время роста цен цепочки сделок легко разрываются.

Стоит отметить, что не все участники рынка согласны с тем, что спрос падает, а предложение системно сокращается. Есть и более оптимистичные оценки. Спрос остается стабильно высоким, а предложение не увеличивается в силу известных сложностей с земельными участками, получением согласований и разрешений, высокого барьера для входа на рынок. Даже если говорить о нижней ценовой планке, то мы прогнозируем к концу года минимум 25-процентный прирост,-- утверждает Тимур Баткин, генеральный директор компании ДС Риэлти.

В период спада покупательской активности большинство застройщиков не выставляют на продажу свои новые объекты, в связи с чем наблюдается и сокращение предложения,-- добавляет директор по маркетингу и продажам ООО Квартал Эстейт Сергей Лушкин.

Если в столице цены близки к остановке, то в подмосковных городах наблюдается заметное увеличение покупательской активности и уверенный рост цен. По-видимому, это связано с тем, что даже в низших ценовых категориях московского рынка ощущается нехватка платежеспособного спроса, даже с учетом ипотеки. С началом летнего сезона интерес потенциальных покупателей новостроек заметно сместился в сторону Подмосковья. Если в Москве уровень спроса снизился по сравнению с апрелем на 20%, то в области увеличился на аналогичную величину,-- утверждает Нина Кузнецова.-- Цены выросли больше, чем столичные: на 3,9% в долларовом эквиваленте и на 5,4% в рублевом исчислении. Таким образом, по итогам мая средняя стоимость квадратного метра в новостройках Подмосковья составила $2282 (54 132 руб.), а в пятикилометровом кольце (городах-спутниках) достигла $2727-4018 за кв. м (в Люберцах и Красногорске соответственно).

Подмосковье в лидерах роста

Совершенно очевидно, что за этим последует. Когда покупатели обнаружат, что разница между столицей и городами-спутниками не столь уж велика, они вернутся в Москву. А это спровоцирует новый виток цен.

Таким образом, покупательская активность подстегивает рост цен в Подмосковье, и вполне вероятно, что в скором будущем подмосковный бизнес-класс превысит по ценовому уровню московский эконом. Застройщики не скрывают своих надежд на повышение цен за городом. Мы накопим силы и отправимся на покорение новых вершин. Следующая цель по лучшим городам ближнего Подмосковья (Химки, Королев, Красногорск) -- $5000 за кв. м,-- говорит коммерческий директор Межрегиональной девелоперской компании Алексей Остробородов.

В наибольшей степени ощущалось снижение темпов роста цен в элитном сегменте. Тенденцией последнего месяца стала незначительная ценовая коррекция в сегменте элитного жилья (средней стоимостью $15-17 тыс. за кв. м). На протяжении всего мая средние цены предложения здесь снижались примерно на 1,7% в неделю, но к концу месяца эти темпы снизились, и сейчас эту ценовую коррекцию можно считать законченной. Суммарные потери владельцев сверхдорогой недвижимости составили за май около 6% в долларах,-- говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации Инком.

Элита скорректировалась

А вот недостаток предложения в элитном сегменте ощущается не менее сильно, чем во всех остальных. Рынок элитного жилья за первые месяцы 2008 года практически не пополнялся новыми предложениями,-- подводит итог Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood.-- Одним из немногочисленных комплексов, который все же вышел на рынок, оказался объект компании Капитал Груп Sky House на Мытной -- комплекс площадью около 150 тыс. кв. м с развитой инфраструктурой. В то же время количество запланированных объектов достаточно велико.

Директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский считает, что снижение темпов роста цен не является тенденцией. Цены практически на всю недвижимость в столице стабильно ползут вверх. Главный фактор, который на любом рынке является определяющим и называющийся соотношением спроса и предложения, в применении к рынку недвижимости Москвы остается неизменным: спрос стабильно превышает предложение. К лету ожидается понижение темпа роста цен до 2-3% в месяц, поскольку многие участники рынка разъезжаются по отпускам. Но такая тенденция свидетельствует скорее о факторе сезонности, нежели о грядущем кризисе. Таким образом, даже в среднесрочной перспективе я прогнозирую только рост на жилую недвижимость,-- говорит господин Зиминский.

Коттеджный рынок, на котором пока не чувствуется дефицита площадей, похоже, подошел к рубежу насыщения -- по крайней мере, в некоторых секторах. На загородном рынке, несмотря на достаточное количество потенциальных покупателей, наблюдается затоваривание, особенно в бюджетах от $2 млн до $3,5 млн,-- утверждает Ирина Могилатова, генеральный директор агентства элитной недвижимости Tweed.-- Также наблюдается снижение оптовой цены на землеотвод, что в будущем может привести к снижению цен на розницу и, соответственно, к остановке продаж уже вышедших на рынок объектов с высокими ценами. А вот на суперэлитных проектах (от $4-5 млн) в Подмосковье эти факторы не отражаются. Причина проста: этих проектов так мало, что олигархически настроенный покупатель берет то, что есть.

За городом затоваривание

После майских праздников наметился незначительный спад, на таком уровне рынок останется до сентября,-- считает Наталья Петшик, исполнительный директор салона элитной недвижимости Рублевка Immobiliare. Однако она прогнозирует будущее повышение цен и считает, что покупателям элитной загородной недвижимости стоит воспользоваться летним затишьем: Покупателям лучше определиться с выбором объекта и заключить договор до середины сентября, пока владельцы не начали снова поднимать цены.

Нина Кузнецова соглашается с тем, что спрос на коттеджную недвижимость уменьшился по сравнению с предложением, но объясняет это прежде всего сезонным фактором. В мае 2008 года общий объем предложения объектов загородной недвижимости увеличился более чем на 20% по сравнению с прошлым месяцем и составил около 21,8 тыс. объектов,-- говорит госпожа Кузнецова.-- В первую очередь рост обусловлен значительным увеличением объема предложения на вторичном рынке (в основном земельных участков). В сегменте новых коттеджных поселков рост предложений значительно ниже -- не более 1-3% по сравнению с апрелем. Несмотря на растущий ассортимент предложений, спрос на загородную недвижимость продолжает снижаться (-22% по сравнению с апрельскими данными). Вероятнее всего, это связано с тем, что потенциальные покупатели начали проявлять повышенный интерес к загородной недвижимости в этом году гораздо раньше обычного, а также с тем, что к началу летнего периода желающие приобрести загородную недвижимость, как правило, в большинстве своем уже стараются реализовать свои планы.




Заглавная страница / Строительство