Заглавная страница / Строительство

Бороться с ценами на столичные квартиры можно только на этапе котлована

Сегодня ситуация в корне изменилась. Цены на жилье в России, как, впрочем, и на все остальное, резко выросли, а банки начали также резко сворачивать ипотечные программы.

Год назад на вопрос, что делать в случае роста цен на жилье, я отвечала: если вам действительно необходимо купить квартиру, то ищите выгодную ипотечную программу. Потому что если условия кредитора некоторое время спустя станут невыгодными, то всегда можно рефинансироваться в другом банке.

Проблема в том, что при нынешних ценах на жилье зарплаты недостаточно для того, чтобы взять ипотечный кредит. Даже несмотря на то, что зарплаты людей по стране за последние два года выросли, инфляция самым наглым образом сожрала все их дополнительные доходы.

Говорить о том, что нас не коснулся мировой финансовый кризис, глупо. Объем выданных ипотечных кредитов уменьшился в разы, а вот процентные ставки доросли до ставок в области потребкредитования. Можно было бы попытаться дать ответ на вопрос, что делать в этой ситуации людям, если бы не надо было бы искать ответ на вопрос: что же делать банкам?

Причем если вы рассчитываете на приобретение квартиры определенной стоимости, например, 7 000 000 рублей, то я бы советовала позвонить банковскому менеджеру и попросить его рассчитать сумму, которую необходимо указывать в справке о серых доходах, чтобы банк дал нужный заем.

Допустим, ваша официальная зарплата - 60 000 рублей, что немало. Банк обычно рассчитывает так, чтобы траты по кредиту составляли не более тридцати процентов от вашей зарплаты, то есть двадцать тысяч рублей в месяц. При таком раскладе вы можете рассчитывать на заем размером 2,5 млн руб. Какую недвижимость на эти деньги можно купить? В Москве - комнату в коммуналке в спальном районе. Чем дальше от столицы, тем больше метров можно выкроить. Неслучайно бытует среди столичных риелторов анекдот: Почему квартиру в Чехии можно купить за 40 000 евро? Потому Чехия расположена за полторы тысячи километров от МКАД! Если вы все же хотите жить в Москве или в ближнем Подмосковье, то, скорее всего, придется давать в банк справку о серых доходах. Сумма кредита тогда увеличится, а банк никогда не предоставит информацию о ваших серых доходах ни в какие налоговые органы, так как сам меньше всего заинтересован в их повышенном интересе.

Процесс окончательного оформления в собственность жилья при долевом строительстве занимает примерно столько же времени, сколько и сам процесс строительства этого жилья, - около двух лет. Стоимость его невелика и обычно не превышает процента-полутора от стоимости жилья.

Это вторичный рынок, где все дорого и понятно, но есть и второй вариант -приобретение новостройки в кредит. Этот способ дешевле и на данный момент востребованнее. На этапе застройки продается порядка 90% новостроек, - говорит Борис Деревягин, заместитель руководителя аналитического центра IRN.RU. - Покупка жилья на этапе застройки не стала надежнее после принятия Закона О долевом строительстве, так как подавляющее большинство застройщиков им не пользуется. Они предлагают квартиры либо по предварительному договору купли-продажи, либо по вексельным схемам, либо по договору переуступки прав требования или по другим схемам, которые позволяют уйти от обязательств, предполагаемых договором долевого участия.

Поэтому выбираются другие схемы, например, вексельные. Вы даете в долг деньги, застройщик расплачивается натурой - в смысле, готовой квартирой.

Поясним, почему Закон О долевом строительстве, хорошо защищающий интересы инвесторов, не востребован рынком. Дело в том, что он еще и привлекателен для аферистов, желающих поживиться за счет застройщиков. Например, дом поднимается чуть дольше, чем предполагалось. Продуманный дольщик собирает пакет документов, нанимает хорошего адвоката и идет в суд. Где будет придираться к каждому пункту договора, в результате отсудит вложенную сумму плюс немалую компенсацию за моральный ущерб. Понятно, что с такими рисками ни один застройщик работать не захочет.

Неудивительно, что в сегменте новостроек были самые высокие ипотечные ставки: 12-17% годовых в рублях. Процент снизится примерно на 2 пункта только после того, как вы оформите квартиру в собственность. Но это о-о-очень сложная процедура.

Вексельные и им подобные схемы достаточно рискованные: если строительство остановится или застройщик обанкротится, то вы просто получаете назад вложенную сумму, без учета инфляции.

Правда, въехали в квартиру задолго до того, как дом прошел госкомиссию. Все это время не работал лифт, а к подъезду приходилось проходить через КПП, как на стройку.

Вот история из личного опыта нашего корреспондента Натальи Сведовой: После покупки квартиры в построенном на 80% доме мы еще два года ждали сдачи объекта.

По закону любая новостройка должна быть зарегистрирована в Федеральной регистрационной службе и взята на баланс определенными ведомствами. Всем членам семьи много дней пришлось стоять в разных очередях (для того чтобы как-то оптимизировать процесс) и относить добытые тяжким трудом справки в соседние кабинеты. С горем пополам собрали весь пакет, точнее, двухтомник, необходимый для получения долгожданного листка бумаги под названием Свидетельство о праве собственности. На это ушло полтора года.

Когда дом прошел-таки госкомиссию, мы столкнулись с новой проблемой: оформлением права собственности на квартиру. Это, как показал наш опыт, гораздо сложнее, чем взять ипотеку.

Даете доверенность - и в очередях будет стоять кто-то другой. Правда, встанут подобные услуги в копеечку: если попросят две тысячи долларов, то считайте, что повезло. Как правило, оформление жилья стоит 5-6% от его стоимости. Кстати, ждать документы, свидетельствующие о ваших правах на квартиру, все равно придется год-два.

Есть и другой способ оформить новостройку в собственность: нанять риелтора.




Заглавная страница / Строительство