Заглавная страница / Строительство

Гадание на ценовой гуще

Накрутка

Что ждет цены на недвижимость к концу года? Мнения специалистов противоположны почти до зеркальности: от 50%-ного роста до 30%-ного падения. С соломоновым прогнозом выступили аналитики столичного правительства: цены расти будут, но в пределах показателей инфляции. Хм... знать бы, каким будет этот показатель к концу года. Те эксперты, что похитрее, заявляют: Прогнозы по рынку недвижимости вообще никогда не оправдываются. Да, но какие именно прогнозы не оправдаются на этот раз? Роста? Падения? Стагнации в рамках инфляции? Что ж, давайте хотя бы ознакомимся с аргументами сторон. Может быть, осенит.

Раскрутка

Легче всего разобраться с аргументацией департамента градостроительной политики, развития и реконструкции о росте в пределах инфляции. Инфляция есть. С аргументами слабовато. В качестве такового приводится только разоблачительная статистика Росстроя: стоимость строительства 1 кв. м жилья в прошлом году составила в Москве почти 35 тыс. руб., а среднерыночная цена продажи 1 кв. м будто бы (по данным риэлторов) достигла 162 тыс. руб. То есть, в 4,5 раза больше. Надо полагать, посыл убойного аргумента таков: застройщики оборзели, и если они попробуют назначать цены в 5 или 6 раз больше строительной себестоимости (возведение коробки и разводка внутренних коммуникаций), то никто у них ничего не купит. Будьте любезны повышать цены только в пределах инфляции (читай: роста цен на стройматериалы, фонд оплаты и т.п.). А собственно, почему? Если сами же признают, что в 2005 году строительная себестоимость составляла чуть больше 21 тыс. руб. и на данный момент выросла на 64%, в то время как продажная цена на 140%. Нет ответа. Накрутка в 4,5 раза звучит громко и для покупателей обидно. Но давайте для начала разделим эти 4,5 раза надвое, поскольку до (и более) половины рыночной стоимости новостройки составляет так называемая доля города компенсация на развитие инфраструктуры района. Вот уже полстолько.

А им все равно

А еще есть четверть-столько и осемь-столько: проект, дважды и трижды проходящий одни и те же инстанции, арендная плата за участок, получение выделенных мощностей тепла, газа, водоснабжения, водоотвода, электроэнергии (фактически еще и добровольные отчисления на строительство генерирующих эти мощности объектов, т.е. на производство товара, который им же и продадут!). А еще оформление новостройки три десятка ведомств. Нужно содержать персонал компании. А также оставить что-то риэлторам. Ведь продажа от застройщика это только красивый маркетинговый ход. Чтобы продажи шли успешно, нужно создавать внутреннее подразделение, копирующее агентство недвижимости. При этом, в большинстве случаев, департамент, заточенный на продажу всего нескольких объектов одной компании более затратен. Это не песнь о бедном застройщике. Это все же анализ прогноза. В течение последнего года мэр Лужков неоднократно и недвусмысленно заявлял, что единственным застройщиком на земле, принадлежащей городу, останется правительство Москвы, и эти новостройки пойдут на выполнение социальных обязательств города. (Например, перед военными, которые за это уступят Москве лакомые объекты, среди прочего в центре города. Пойдут ли эти площадки на выполнение социальных обязательств большой и интересный вопрос). Частным застройщикам останутся либо самые сложные площадки, либо придется выкупать промзоны с формальным или фактическим переводом предприятий. Так что, вполне возможно, что продажные цены будут и в шесть, и в десять раз больше строительства коробки.

Хрущевки выдают секрет

Предсказывать рост в ближайшие годы цен на элитку заслуга небольшая, но размер имеет значение: цена квадратного метра на Остоженке и Арбате уже достигла $60 тыс. Это обсуждают, этим возмущаются и восхищаются. Ну а строители жилья бизнес-класса на эти достижения хоть косвенно, но равняются. Управляющий директор агентства недвижимости Усадьба Екатерина Батынкова напоминает, что еще в самом начале 2008 года специалисты компании опубликовали прогноз 30-40%-ного роста цен на рынке элитной городской недвижимости: Данный прогноз на сегодня уже частично реализовался цены выросли более чем на 20%, хотя сезон роста в этом сегменте смещен к 4 кварталу. Начиная с апреля темпы роста цен на дорогое жилье несколько снизились, по сравнению с предыдущими месяцами. Тем не менее, этот рост продолжается, составляя порядка 3,5-4% в месяц, говорит генеральный директор Renaissance Realty Наталья Новикова. Причин для стагнации мы не видим. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года, спрос вырос в два раза. В то же время предложение только за первый квартал текущего года снизилось примерно на 10%.

А в остальном все хорошо

Весьма осторожно дальнейший рост цен обосновывает заместитель коммерческого директора по новостройкам Сити-XXI век Дмитрий Дементьев: Стабильный уровень инфляции и опережающий его рост себестоимости строительства предрасполагают к постоянному росту цен на квартиры в новостройках, особенно при учете снижения количества предложений. Развитие и широкое распространение ипотеки тоже отчасти поддерживает рост стоимости жилья. Вторичный рынок всегда тяготеет к максимально высоким ценам на квартиры и учитывает рост стоимости новостроек. Но здесь возможно снижение или стагнация в отдельных сегментах, которые были переоценены в период интенсивного роста цен на рынке. Отметив, что с января этого года, стоимость квартир в новостройках увеличилась на 15-20%, эксперт предположил, что до конца года рост цен стабилизируется на уровне 1-2% в месяц. Не менее осторожен директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский: Ежемесячный рост стоимости квадратного метра, по данным наших аналитиков, составил с января по май 1,5-5%, который варьируется в зависимости от сегмента рынка, а также ряда других факторов. Причем самый низкий рост, по словам А. Зиминского, показывают самые непривлекательные варианты: квартиры и комнаты в старых панельных домах на окраинах Москвы, хрущевки и т.п.. В течение лета ожидается снижение роста цен на недвижимость невысокого качества, в то время как стоимость объектов бизнес-класса и элитных будет стабильно расти на 2-3% в месяц. Эксперты отвергают возможность скорой стагнации на рынке жилой недвижимости в Москве, однако приведенные ими же цифры, подтверждают застой в дешевых сегментах. Как известно, дешевая неликвидная вторичка очень чувствительна к тенденциям рынка: в период ажиотажа, когда берут все, она быстрее всех набирает вес, но как только рынок остывает, цены на неликвид так же быстро обваливается. Стабильный рост цен в значениях ниже инфляции означает, что рынок выдохся. Возможно, надолго.

Осень-кормилица

А ведь еще в апреле, по словам руководителя аналитической службы МИАН-агентство недвижимости Алексея Кудрявцева, динамика стоимостных показателей по сегментам соответствовала закономерностям периода интенсивного роста цен, во время которого быстрее всего дорожает жилье нижних ценовых категорий. В апреле типовые квартиры прибавили в цене 6,6%, эконом-класса 5,9%. Рост стоимости кв. м в бизнес и элитном сегментах был зафиксирован на уровне 4,6% и 4% соответственно. Эксперт ожидает дальнейшего замедления в ближайшие месяцы темпов роста цен на городское жилье: При этом в Подмосковье тенденция опережающей динамики по сравнению с Москвой сохранится. Достаточно высокие темпы роста цен на квартиры в Подмосковье частично будут обусловлены перетоком части потенциальных покупателей со столичного рынка недвижимости на областной. Но даже на областном рынке принимая во внимание очередное изменение курса валют, в рублевом эквиваленте в зависимости от сегмента рост составил не более 2-4%. Маркетолог-аналитик КомСтрин Андрей Казачек достаточно категоричен: Предпосылок для снижения цен на жилье в Москве сейчас нет. Существующие объемы ввода не обеспечивают необходимого прироста жилых площадей, что в свою очередь связано с низкой скоростью наращивания мощностей строительной индустрии, а также с ежегодным уменьшением количества площадок под строительство в Москве. Ко всему прочему, доля социального жилья в 2008 году должна составить около 47%, что значительно сократит объем нового предложения квартир на рынке. Соответственно, из-за отсутствия достаточного количества предложений на рынке жилья Москвы существенного падения цен в ближайшие два года ожидать не стоит. Возможно, ключевое слово здесь: существенного.

С исторической точки зрения

Директор по маркетингу Группы компаний КОНТИ Юрий Синяев, отметив рост стоимости недвижимости в течение первых трех месяцев года на 15 %, допускает возможность такого развития ситуации, при котором оставшуюся часть года можно будет охарактеризовать, как стабилизацию: Уже сегодня мы наблюдаем прирост на уровне 2-3% в месяц. Тут же, впрочем, пояснив, что с сентября на рынке недвижимости будет наблюдаться традиционное оживление, которое соответствующим образом скажется на ценах. Директор по маркетингу и продажам ООО Квартал Эстейт Сергей Лушкин утверждает, что стремительный рост цен на квартиры в Москве продолжался первые 5 месяцев текущего года, и общий прирост цен на квартиры повышенной комфортности в ЗАО и ЮЗАО составил более 25%. В условиях традиционного спада активности на рынке недвижимости летом, стоит ожидать сокращения темпов роста цен в этот период до 1-2% в месяц, говорит эксперт. Однако при этом стоит учитывать, что большинство застройщиков также не выставляют на рынок свои новые объекты недвижимости, из-за спада покупательской активности в период летних отпусков.

И много факторов падения

К широким обобщениям прибегает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев: Сегодня можно констатировать факт, что рынок жилья, находившийся в состоянии нестабильного равновесия весь 2007 год, из двух вариантов дальнейшего развития ценовой ситуации откат цен и дальнейший рост выбрал вторую траекторию. По словам эксперта, разгон рынка начался уже к концу января. В течение первых двух месяцев цены в Москве выросли на 7-8%. В марте-апреле цены выросли еще более значительно в среднем на 10-15%. Однако, заключает эксперт, как показывает история развития рынка жилой недвижимости, ускорение роста цен это процесс конечный. После бурного роста рынок подходит к ценовому порогу, отсекающему часть покупателей, которые теряют возможность приобретения жилья по причине нехватки финансовый ресурсов. Это приводит к снижению уровня спроса и охлаждению рынка. По мнению аналитиков компании Blackwood, в 2008 году рынок будет развиваться по тому же сценарию за ускорением будет следовать спад. При этом наибольшие коррективы внесет летний период, традиционно отличающийся снижением покупательской активности. Руководитель Исследовательского центра компании МИЭЛЬ – Новостройки Борис Флексер прогнозирует, что в летний период цены замедлят свой рост до 1% в месяц, и так же настаивает на последующем осеннем оживлении. В пользу роста цен, по мнению эксперта, говорят высокий платежеспособный спрос со стороны населения и ограниченное предложение по рынку. Среди аргументов в пользу мнения о том, что цены на недвижимость падают, продолжает Б. Флексер, стоит выделить разговоры о том, что стоимость квадратного метра падает, и высокие цены в абсолютном изменении. С каждым годом покупатели недвижимости вынуждены преодолевать все новые психологические барьеры: раньше это было $4 тыс. за кв.м., теперь это уже $5 тыс. за кв.м.. На фоне этого люди начинают задаваться вопросом: Куда же больше?. Отсюда и возникают толки о падении цен на новостройки. Несмотря на высокий платежеспособный спрос, цены на квартиры все равно растут быстрее доходов населения. Таким образом, для большего числа людей покупка квартиры по-прежнему остается невозможной.

Назад в будущее

Среди факторов, объясняющих скачок цен в первом полугодии, аналитик информационно-аналитического отдела ЗАО Пересвет-Инвест Ольга Юматова называет нестабильность фондового рынка, в результате чего его игроки перетекают в недвижимость, а также постоянный рост цен на нефть, обеспечивающий стабильный приток нефтедолларов. Вместе с тем, эксперт отмечает целый ряд факторов, препятствующих росту: Покупательный спрос практически исчерпан. Покупка недвижимости, даже с использованием ипотеки, семьям со средним доходом не представляется возможной. Существует мнение, что чем выше ценовая планка, тем существеннее факторы, сдерживающие рост цен на столичную недвижимость. К этим факторам эксперт в первую очередь относит перетекание спроса на загородную недвижимость и ослабление ипотечной пружины (в условиях роста цен не хватает денег на приобретение недвижимости даже с условием использования кредита). Заместитель директора по инвестициям Вика-девелопмент Алексей Дзебоев отмечает еще один противоречивый, но важный фактор: Ухудшение условий финансирования для застройщиков, которое уже заметно на рынке, может иметь двоякий эффект: как стремление к увеличению цены продаж, так и обратный стремление переориентироваться на финансирование за счет предварительных продаж, что может снизить итоговую цену реализации. В связи с происходящим ужесточением правил игры на рынке предпродаж, связанных с известными скандалами, реализовывать такие схемы все труднее.

Сургут покупает в Балашихе

Итак, банки ужесточают условия кредитования строителей, а заботливый закон о долевом строительстве фактически не позволяет строителям привлекать средства покупателей до завершения строительства. Справедливости ради ужесточаются условия кредитования и самих покупателей ипотечного кредитования. В феврале впервые за 10 лет ЦБ повысил ставку рефинансирования. Сначала с 10% до 10,25%. В апреле еще на четверть пункта до 10,5%. 10 июня еще на столько же до 10,75%. Что-то подсказывает, что в августе ставка рефинансирования дойдет до 11%. В принципе, никаких обязательных последствий для ипотечного кредитования повышение ставки ЦБ на 0,75% пока не имело. Но Сбербанк, крупнейший ипотечный кредитор страны, реагирует на решения ЦБ оперативно. Новые ставки по рублевым ипотечным кредитам выше прежних уже на 1,25-1,75% годовых, достигнув 12,75-13,25%. Т.е. вернувшись к уровню конца 2006 года. Недолго музыка играла. Беда не в том, что мы быстро привыкаем к хорошему. Дело в том, говорит независимый кредитный брокер Ян Загатский, что повышение годовой процентной ставки на 1% отсекает от кредитования на данном уровне до 10% потенциальных заемщиков. Правда, при дальнейшем повышении ставок группа отсечения будет уменьшаться. Но актуальный тренд рынка ипотечного кредитования уже не позволяет говорить о нем, как о факторе, поддерживающем рост цен.




Заглавная страница / Строительство