Заглавная страница / Строительство

Кризиса на рынке недвижимости не будет

Масштабный ипотечный кризис, разразившийся в минувшем году в США и поставивший крупнейшую экономику мира на грань рецессии, неумолимо распространяется по планете. Зародившись в сфере недвижимости и банковского кредитования, он методично поражает в первую очередь именно эти секторы развитой экономики, ввергая в панику инвесторов, заемщиков и простых обывателей.

Кризиса на рынке недвижимости не будет. По крайней мере, в обозримой перспективе.

Непрекращающееся падение цен на недвижимость продолжает обесценивать ипотечные залоги, давно уступающие в своей реальной стоимости выданным под них кредитам.

По последним данным, в январе 2008 г. цены на жилье в США снизились на 10,7% по сравнению с январем прошлого года. Какими окажутся февральские и мартовские данные, остается только догадываться. Все это удручающе сказывается на американском банковском секторе, предвкушающем новые потери и списание убытков.

Резкое удешевление заложенной в обеспечение кредитов недвижимости поставило крупнейшие банки (в том числе и те, что не участвовали в subprime) к кризису ликвидности, а кого-то и просто на грань банкротства. Чтобы оценить масштабы проблемы, достаточно вспомнить, что около 95% покупок жилья в США осуществляются на кредитные деньги. Нарастание проблем у ипотечных банков привело к тому, что большинство из них потеряло возможность выдавать кредиты в прежних количествах и на прежних условиях. Это повлекло за собой еще большее падение спроса и, как следствие, цен на жилье. Более того, удешевление ипотечных залогов заставило банки ужесточить условия для своих клиентов. Это, в свою очередь, начало сказываться на материальном состоянии самих американцев, на протяжении долгих лет генерирующих высочайший спрос, лежащий в основе успешности американской экономической модели.

Кризис, возникший в сравнительно небольшом (по отношению к общему объему ипотечного рынка США), но наиболее рискованном секторе ипотечного рынка subprime, спровоцировал цепную реакцию, остановить которую пока не под силу ни американским, ни европейским финансовым властям. Проблемы начались еще в начале 2007 года, когда нарастающая череда неплатежей по subprime кредитам пошатнула довольно сложную и многоуровневую систему ипотеки в США. Спровоцированная этим, масштабная реализация заложенных под ипотеку домов окончательно опрокинула перегретый рынок жилья. Тем самым был сломлен многолетний тренд, на волне которого за последние три года американская недвижимость взлетела в цене на 60-70%.

Причины столь печального положения дел на европейских рынках аналогичны американским: высокие процентные ставки, уменьшение доверия и ужесточение условий кредитования.

В группе наибольшего риска, как и следовало ожидать, оказались финансовый сектор и сектор недвижимости в развитых странах. Так, за первый квартал текущего года цены на жилье в Испании упали на 23%,по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Это, в свою очередь, привело к сокрушительному падению акций компаний-девелоперов, а количество непроданных домов превысило отметку в 600 тыс. единиц (по данным Ibercaja Gestion). В Германии и Ирландии падение цен началось еще в 2007 году, составив за этот период 6% и 7% соответственно.

По мнению экспертов, нынешний год не принесет особых положительных изменений в ситуацию на западных рынках недвижимости. Кредитные ресурсы по-прежнему будут весьма ограничены, а общее ослабление финансово-инвестиционного сектора приведет к тому, что спрос и цены на недвижимость в Европе и США будут снижаться. Так, по мнению председателя отдела исследований Европы и Ближнего Востока Jones Lang LaSalle Найджела Робертса, стоимость недвижимости в Европе в 2008 году снизится еще как минимум на 10%.

Не радуют и прогнозы. Согласно данным отчета Мировые инвестиции в недвижимость в 2008 году, подготовленного консалтинговой компанией Jones Lang LaSalle, объем инвестиций в недвижимость на мировом рынке в этом году сократится более чем на 30% по сравнению с 2007 годом. Заметим, что минувший год стал рекордным в плане мировых прямых инвестиций в недвижимость, в 2007 году их рост составил 8%, а объем порядка $759 миллиардов.

Учитывая глобальный характер современного мира, кажется вполне логичным, что описанные выше катаклизмы в полной мере должны будут проявиться и в России.

Впрочем, во всей этой огромной бочке финансового дегтя можно отыскать и небольшую ложечку меда. Так, по мнению все того же Найджела Робертса, по мере того, как инвесторы начнут в течение этого года оценивать риск с точки зрения новых рыночных реалий, на новых, более низких ценовых уровнях появятся хорошие возможности для тех из них, у кого есть большие резервы капитала. На сектор недвижимости все еще ориентирован довольно большой объем капитала. Ключевым фактором является уверенность. Действительно, в отличие от финансовых активов, недвижимость может не только служить средством вложения капиталов и объектом спекуляций, но и быть использованной по прямому назначению. Все это делает ее весьма предпочтительным активом, даже в условиях экономических спадов, и спрос на нее, на излете кризиса, начинает расти несколько раньше, чем на чисто финансовые инструменты. Однако все это касается лишь будущего, когда же оно наступит сегодня не может сказать никто.

Так ли все страшно на самом деле?

Первые результаты нашей вовлеченности в мировые экономические процессы уже можно наблюдать на отечественных финансовых рынках. Однако куда больше, чем движение валютных курсов и котировок акций, наших соотечественников волнует будущее рынка недвижимости. Действительно, с 1998 года способность отечественной экономики импортировать чужие, а тем паче глобальные кризисы ни у кого не вызывает сомнений.

Для начала неплохо было бы определиться с самим понятием кризиса. Одни подразумевают под ним падение рынка в разы, другие - на 50% и более, а кто-то простое отсутствие роста цен на протяжении едва ли не нескольких месяцев. Одним словом, четких критериев кризиса рынка недвижимости в России пока не существует.

Ответить на этот вопрос с высокой степенью вероятностью не сможет сегодня ни один эксперт. На данном этапе мы можем лишь строить предположения, опираясь на известные факты и существующие модели. Впрочем, пока этого вполне достаточно для ряда весьма обнадеживающих выводов. По крайней мере, в плане возможности кризиса рынка недвижимости.

После событий 1998 года таких рабочих мест почти не осталось. Все вместе это привело к многократному снижению спроса и как следствие - цен. Возможно ли это сегодня? Вряд ли. Риски, нависшие над российской экономикой к 1998 году и свалившие ее в итоге в кризис, сегодня не актуальны. Единственным более или менее различимым экономическим риском, имеющим прямое отношение к населению, является сегодня рост инфляции, который, впрочем, не способен кардинально повлиять на ситуацию на рынке жилья.

Поэтому вполне целесообразно было бы принять за кризис ситуацию, аналогичную той, что имела место в 1998-1999 гг. Основными характеризующими ее особенностями стали резкое снижение спроса и падение цен в среднем на 50%. Тогда падение спроса было обусловлено масштабной потерей денег населением. Накопления граждан сгорели в рухнувших банках или растаяли в связи с девальвацией. Исчезли с рынка и те, кто надеялся приобрести жилье, делая ставку на высокооплачиваемую работу.

Во-первых, объем российского ипотечного рынка пока составляет не более 2-3% ВВП, тогда как в США эта цифра доходит до 50%. Во-вторых, за короткое время существования российской ипотеки в стране не успел сформироваться пресловутый сектор subprime. Дело в том, что российские банки пока еще полностью не выбрали лимит хороших заемщиков с высокими подтвержденными доходами и хорошей кредитной историей. В этом случае недостаточное развитие отечественной ипотеки определенно пошло во благо.

Возможен ли в России ипотечный кризис, аналогичный американскому? Нет.

Более того, говоря о российском рынке недвижимости, мы, по сути, имеем в виду рынок Москвы и ряда других крупных городов и областей. Лишь только здесь его можно считать полностью сформировавшимся и способным демонстрировать выраженные тенденции. Несмотря на высокие цены, сегодня все эти рынки характеризуются серьезным перевесом в сторону спроса, который подогревается общей экономической ситуацией, базирующейся на мощном притоке нефтедолларов и неспособностью отечественной экономики переварить его в полном объеме. Это обстоятельство еще долго будет способствовать поддержанию состояния потребительского бума, в том числе и на рынке недвижимости.

Конечно, ужесточение условий кредитования на мировом рынке не обошло стороной и Россию - кредиты подорожали, а получить их стало сложнее. Однако это не способно заметно поколебать рынок недвижимости, так как доля ипотечных продаж сравнительно невелика по отношению к общему объему совершаемых сделок.

Еще один интересный момент, касающийся предложения, связан опять-таки с объективной экономической ситуацией, а именно все с тем же ужесточением условий кредитования. Только на сей раз это в большей степени относится к инвесторам-застройщикам. Сокращение объема кредитования, которое сегодня кажется едва ли не неизбежным, уберет с рынка значительное количество не самых крупных инвесторов, что повлечет за собой снижение предложения коммерческого жилья.

Более того, если говорить о Москве, то необходимо вспомнить, что решением столичных властей более половины возводимого в городе жилья предполагается распределять в соответствии с различными социальными программами. Это ведет к уводу с рынка наименее конкурентных покупателей, располагающих минимальными объемами средств (многие из них получают возможность попасть в социальные программы).

Таким образом, простой анализ очевидных факторов позволяет говорить о том, что как минимум в ближайшей перспективе российский рынок недвижимости вряд ли пойдет по стопам своих западных собратьев. Это объясняется серьезными отличиями в структуре и принципах развития западного и российского рынков, что сегодня определенно играет в пользу последнего. По крайней мере, в обозримой перспективе: Комментарии специалистов Руслан Исеев, первый заместитель председателя правления Городского ипотечного банка: Кризис повлиял и продолжает влиять достаточно сильно. Некоторые банки приостановили свои ипотечные программы, другие ужесточили условия и подняли ставки. Объемы кредитования пока снизились незначительно, но в случае углубления кризиса они могут снижаться и дальше одновременно с ужесточением условий кредитования.

В то же время существует программа социальной ипотеки, которая активно реализуется для московских очередников. Так, по словам руководителя столичного стройкомплекса Владимира Ресина, условия покупки новых квартир по ней становятся все более приемлемыми: за два последних года в рамках этой программы жилье приобрели уже 4,5 тыс. семей.

Мое мнение - брать ипотеку надо сейчас! В дальнейшем, как я уже говорил, требования могут быть ужесточены. Вряд ли это коснется сроков кредитования, но такие параметры, как ставки, условия досрочного погашения, отношение стоимости залога к сумме кредита и показатели кредитоспособности самого заемщика могут быть ужесточены.

Все это последствия того простого факта, что стоимость привлечения ресурсной базы банков повысилась достаточно серьезно.

Анна Каминская, начальник управления маркетинга Департамента розничного бизнеса Собинбанка: Американский ипотечный кризис повлиял как на мировой финансовый рынок в целом, так и на рынки отдельных стран.

Думаю, рост рынка будет меньшим по сравнению с 2007 годом, но все равно достаточно сильным (35-50%). Насколько изменятся процентные ставки - зависит от состояния финансовых рынков как внешних, так и внутренних. Сейчас многое делается для совершенствования (а фактически создания) инфраструктуры внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг, а эффективное функционирование такого рынка является необходимым условием для успешного наращивания объемов ипотечного кредитования (а значит, и повышения привлекательности ипотечных кредитов для потребителя).

Подобная ситуация вынуждает ряд игроков или полностью сворачивать свои программы ипотечного кредитования или приостанавливать выдачу кредитов. Банки стали более тщательно подходить к оценке кредитоспособности потенциального заемщика, что отразилось на условиях предоставления кредита: в борьбе за чистоту активов банки сделали их жестче. Сейчас ряд кредитных организаций использует дифференцированный подход к клиенту, который позволяет разделить заемщиков на сегменты в зависимости от уровня риска. Соответственно, для группы с минимальной степенью риска условия изменились не так существенно, а для других групп условия ужесточились. Если говорить о ближайших перспективах рынка, то изменений пока не предвидится.

Российские банки столкнулись со сложностями привлечения долгосрочных ресурсов (синдицированное кредитование, секъюритизация портфелей и т.д.), поскольку потенциальные инвесторы стали более тщательно подходить к оценке активов.

Ипотечный кризис в США привел к росту кредитных спрэдов и удорожанию заемных средств для банков. Как следствие, сами банки вынуждены повышать ставки по ипотечным кредитам для своих клиентов. В результате кредиты становятся более дорогими, и меньшее количество клиентов могут ими воспользоваться.

Сергей Карыхалин, начальник аналитического отдела УК КапиталЪ Влияет, но в ограниченной степени.




Заглавная страница / Строительство