Заглавная страница / Строительство

Новые правила проведения торгов земельными участками под строительство

Вконце мая вышло в свет Постановление правительства мегаполиса N 417-ПП О дальнейшем развитии системы подготовки и проведения торгов при реализации инвестиционных проектов в сфере капитального строительства в городе Москве.

Столичные власти утвердили порядок, а также формы договоров, по которым теперь будет осуществляться проектирование и строительство объектов в Москве. В соответствии с федеральным законодательством на смену инвестиционным торгам придут земельные аукционы, предметом которых станут либо права на развитие застроенной территории (в случае реконструкции сложившихся кварталов), либо права аренды участка для целей капитального строительства (если речь идет о строительстве или реконструкции отдельно стоящего объекта). В горадминистрации уверены, что новые правила сделают отношения между городом и инвесторами более прозрачными, а также приведут к сокращению сроков реализации инвестпроектов.

Чиновники никак не могли определиться, что все-таки должно стать предметом договора с победителем аукциона - права аренды земельного участка для возведения на нем объекта капитального строительства или права собственности на участок с обязательством инвестора построить на нем объект заданных параметров. В результате восторжествовали сторонники более осторожного отношения к городским земельным ресурсам. Участок под строительство инвестору будет по-прежнему предоставляться в аренду, однако он сможет переоформить его в свою собственность, если аккуратно и в точно заданные сроки выполнит все условия договора, заключенного по итогам аукциона с правительством Москвы.

Появления этого документа участники рынка ждали еще с осени прошлого года, когда власти официально объявили, что столица в соответствии с требованиями федерального законодательства переходит к проведению земельных аукционов. Однако процесс разработки и согласования новых форм договоров с застройщиками несколько затянулся.

ПЕРВООЧЕРЕДНОЙ задачей комиссии является подготовка и согласование проектов распорядительных документов-решений о проведении торгов, а также формирование графика торгов. Договор на развитие застроенной территории будет заключаться между победителем аукциона и правительством Москвы. В нем должна быть указана площадь квартала, подлежащего реконструкции, в гектарах, а также параметры сноса (в виде перечня конкретных объектов) и нового строительства. Договором предусматриваются три этапа реализации проекта реконструкции квартала.

В документе подчеркивается, что реализации любых инвестиционных проектов на территории Москвы должны предшествовать торги, которые проводятся на единой торговой площадке в трех возможных формах. Первая - это аукцион на право заключения договора аренды земельного участка в целях капитального строительства, вторая - аукцион на право заключения договора на развитие застроенной территории, третья - конкурс на право заключения концессионного соглашения. Курировать аукционы будет специальная городская Комиссия по рассмотрению вопросов подготовки документации к торгам, созданная по распоряжению мэра Москвы. Возглавил комиссию глава комплекса экономической политики и развития Юрий Росляк, его первым заместителем назначен глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин.

Строительство стартовых домов осуществляется в первоочередном порядке, - отмечается в документе.

НА ПЕРВОМ этапе, который длится не более 1,5 года, инвестор проводит межевание территории, разрабатывает проект планировки и согласовывает его с жителями. В постановлении указывается, что инвестор за свой счет производит расселение как собственников, так и нанимателей идущего под снос жилья. Причем нанимателям должны быть предоставлены квартиры по социальной норме с отделкой по муниципальным стандартам, если речь идет о стартовых новостройках.

ПОСЛЕ ЭТОГО начинается третий этап - архитектурное проектирование и строительство, сроки реализации которого в типовой форме договора не оговариваются, поскольку зависят от параметров конкретного проекта.

НА ВТОРОМ этапе, который также длится 1,5 года, инвестор готовит проект застройки территории, а также занимается освобождением земельных участков, занятых сторонними правообладателями, которые попадают под застройку.

В договоре также оговариваются права, обязанности и ответственность сторон, условия внесения изменений и прекращения его действия и форс-мажорные обстоятельства.

Выплата суммы, определенной по итогам аукциона, производится инвестором в несколько заходов. 20% объема денежных средств должны быть перечислены в течение 10 дней после регистрации договора на развитие застроенной территории в Департаменте по конкурентной политике. Остальные 80% - перечислены равными долями ежеквартально в течение года.

В договоре указывается площадь участка, который передается инвестору под застройку, а также его кадастровый номер. За полгода застройщик должен разработать и согласовать проектную документацию, получив в горадминистрации разрешение на строительство. После этого с ним будет заключен договор аренды земельного участка для строительства на нем объекта указанных параметров и функционального назначения на срок не более 4 лет 11 месяцев и 28 дней. После того как строительство закончится и готовое сооружение будет принято в эксплуатацию, инвестор сможет зарегистрировать права собственности на находящийся под ним земельный участок в соответствии с действующим в городе регламентом. До этого момента, помимо платы за право заключения договора аренды, установленной на аукционе, он ежегодно выплачивает арендные платежи, начисляемые Департаментом земельных ресурсов. За невнесение арендной платы, нарушение сроков проектирования и строительства, а также возведение объектов, не предусмотренных проектом, на инвестора будут накладываться штрафные санкции вплоть до расторжения договора.

ДОГОВОР аренды земельного участка в целях капитального строительства имеет свою специфику. Во-первых, он заключается победителем торгов с Департаментом земельных ресурсов, а не с правительством Москвы. Во-вторых, реализуется в два этапа, первый из которых - подготовительный - не может превышать 6 месяцев с момента регистрации. В документе указывается, что на земельный аукцион может выставляться только незастроенный участок. Все имеющиеся на нем строения предварительно высвобождаются и сносятся за счет городского бюджета, однако эти затраты учитываются в стартовой стоимости лота.

В стартовые условия по-прежнему будут включаться затраты на проектирование и строительство инженерных сетей, коммуникаций, а также участков улично-дорожной сети. Все эти работы инвестор должен будет произвести за счет собственных или привлеченных средств с последующей передачей построенных объектов в собственность города без компенсации понесенных расходов из бюджета.

В ПОСТАНОВЛЕНИИ правительства Москвы N417-ПП даются также новые определения объектов капитального строительства окружного и городского уровней. Так, объектами окружного уровня признаются нежилые сооружения площадью не более 1,5 тыс. кв. м (ранее было не более 5 тыс. кв. м), не имеющие выхода на общегородские магистрали и находящиеся вне границ природных территорий. Все остальные объекты недвижимости относятся к городскому уровню. В документе отмечается, что на первом этапе разработкой стартовых условий для объектов окружного и городского уровней будет заниматься Департамент экономической политики и развития, однако в конце 2008 года эта работа будет передана на уровень префектур.




Заглавная страница / Строительство