Заглавная страница / Строительство

Цена на московскую недвижимость может снизиться

Московская недвижимость в ближайшее время подешевеет, предупреждают эксперты. В течение 5–6 месяцев цена за квадратный метр может снизиться на 10–15%, говорит начальник отдела продаж компании CTrust Development Елена Бобылева. Есть и более радикальные предположения.

Цена на московскую недвижимость может снизиться вдвое из-за сокращения ипотечных программ, массовой продажи инвестиционных квартир, падения доходов населения и чрезмерные цены. Но риэлтеры и строители уверяют, что этого не произойдет: последние заморозили уже 20--30% строительства.

«В случае резкого сжатия рынка мы получим падение в элитном секторе до 50%, в секторе массового жилья – меньше. Чем дороже жилье, тем сильнее упадет цена», – говорит член общественной палаты, комиссии по региональному развитию Алексей Чадаев.

К лету следующего года снижение цен может составить около 20–25%, заявляет руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.

Корректировке цен будет также способствовать снижение себестоимости строительства, заявила во время «круглого стола» в Общественной палате «Будущее жилищного строительства в свете финансового кризиса» директор департамента инвестиционных программ СУ-155 Екатерина Пивоварова.

Больше или меньше, но коррекции вниз в любом случае не избежать, уверены эксперты. «Это должно произойти из-за ухудшения общефинансовой ситуации, снижения доходов населения, сокращения ипотеки», – говорит Репченко. Многие банки сегодня прекратили кредитование покупок новостроек, а ряд и вовсе приостановили все ипотечные программы. Остальные подняли ставки. К 1 октября 2008 года средние ставки по ипотеке увеличились на 1–1,5% в рублях и на 0,5–1% в валюте по сравнению с началом августа, отмечают эксперты ведущего кредитного брокера России «Фосборн Хоум».

Особенно они завышены в элитных секторах, цены просто не адекватны действительности, констатирует Чадаев. «Первая заповедь риэлтера, три основных фактора, влияющих на цену на недвижимость, – location, location, location. Если по этому критерию оценивать большую часть нашего жилья, любой степени элитности, то обнаружится, что окружающая среда планомерно ухудшается: дорожно-транспортная, экологическая обстановка, инфраструктура», – говорит он.

«Последние 4–5 лет был сильно перегрет рынок строительных материалов и оборудования. Они будут снижаться, металл будет дешеветь, цемент – это общемировая тенденция», – сказала она. По мнению Бобылевой, в пользу падения цен на московские метры говорит и тот факт, что сейчас они находятся на предельном уровне.

Есть и еще один фактор, который будет оказывать давление на цену, – это выброс инвестиционных квартир на рынок. По оценкам некоторых экспертов,
среди московских новостроек доля инвестиционных квартир составляет не менее 15%. Немало людей, которые покупали на лишние деньги квартиры, сейчас очень в этих деньгах нуждаются, говорит Репченко. Потеряв на фондовом рынке, люди стараются реализовать долговременные активы и уйти в кэш, соглашается вице-президент инвестиционно-финансовой группы CTrust Сергей Архипов.

В силу этого цена на недвижимость не могла расти, потому как этот коэффициент ухудшался. Однако стоимость «квадрата» вопреки этому все время увеличивалась. «Это говорит о неадекватности цен и перегретости рынка», – констатирует Чадаев. «Получается, что финансовый кризис – та иголка, которая проткнет пузырь», – добавляет он.

«Вряд ли инвесторы будут массово избавляться от инвестиционных квартир в период кризиса. Большинство купили недвижимость по высоким ценам и теперь будут ждать удобный момент, чтобы продать», – добавляет председатель совета директоров компаний «Домострой» и «Дом.ру» Дмитрий Молчанов.

Впрочем, риэлтеры и строители, чьи доходы напрямую зависят от стоимости жилья, продолжают уверять, что цены не просядут. Сейчас на столичном рынке недвижимости стабильная ситуация с уровнем спроса и ценами, никакого обвала не будет, настаивает директор Аналитического консалтингового центра холдинга «Миэль» Владислав Луцков.

И у строителей есть способ остановить снижение цен – резко сократить объемы строительства. Это уже происходит, говорит Луцков. Он считает, что этот процесс в среднесрочной перспективе даже приведет к росту цен.

«По сравнению с рынками других финансовых инструментов на рынке недвижимости наибольшую часть составляют долгосрочные инвесторы», – соглашается и руководитель аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрий Таганов.

По некоторым оценкам, уже заморожено около 20–30% строительства, констатировал на «круглом столе» в Общественной палате генеральный директор экспертного агентства «Трейд» Михаил Виноградов.

Действительно, если посмотреть статистику, то за 9 месяцев 2008 года в Москве было построено всего лишь около 2 млн кв. м жилья против более чем 3,5 млн кв. м за аналогичный период прошлого года. И это при планах московского правительства, не раз озвученных еще в начале года: построить в Москве в 2008 году 5,3 млн кв. м жилья. В дальнейшем темпы ввода нового жилья будут только замедляться.

Причина тому не просто злой умысел строителей. «Из-за проблем с ликвидностью множество крупных банков стали закрывать лимиты на кредитование строительных компаний», – отмечают в своем обзоре управляющие крупнейшего в России ЗПИФ недвижимости «Строительные инвестиции» под управлением УК «Уралсиб Эссет Менеджмент». Многие девелоперы пытаются найти новые источники финансирования для завершения текущих проектов. Снижение цен в этой ситуации сделает девелоперские проекты убыточными в принципе. «Ни одна строительная компания не пойдет на такой вариант добровольно, так как для нее это будет означать прямой путь к разорению», – говорят в УК « Уралсиб Эссет Менеджмент».

«Некоторые компании заморозили до 80%», – согласился с ним Чадаев.

«Поддержание устойчивого спроса на жилье предполагается осуществлять через механизм приобретения готового жилья экономкласса за счет госсредств, а также путем выкупа АИЖК закладных на 60 миллиардов рублей», – рассказал в субботу представитель пресс-службы Кремля об итогах совещания по поддержке реального сектора экономики, состоявшегося 16 октября, в котором приняли участие представители всех ветвей власти, а также ведущих российских банков.

Это ставит крест на реализации национального проекта «Доступное жилье». Чтобы спасти его, государство готово пойти на экстренные меры.

«Кризисные девелоперы в этих целях получат кредиты системообразующих банков», – сказал представитель пресс-службы.

По его словам, совместно с регионами будет определена потребность по обеспечению дофинансирования строительства незавершенных объектов, прежде всего жилья, которое строится на основе долевого участия.

Действия государства вполне оправданны, и оно сможет одним выстрелом убить двух зайцев или хотя бы их ранить, говорит аналитик «Арбат Капитал» Михаил Завараев.

ВТБ, Сбербанку и Газпромбанку рекомендовано выдавать застройщикам кредиты под 16% годовых. До конца года правительство готово потратить на это 100 млрд рублей. Впрочем, льготные кредиты получат только те, кто строит жилье экономкласса и готов продавать его государству по фиксированным ценам.

Однако не все эксперты согласны с этой точкой зрения.

«Девелоперы и застройщики получают деньги, благодаря которым они держатся на плаву, пусть и без сверхприбылей, однако смогут обслуживать свои долги, а государство оживляет свой забуксовавший проект «Доступное жилье», – говорит эксперт.

«Правильным решением со стороны государства было бы вообще не реагировать на то, что происходит сейчас на рынке недвижимости. Тем самым власти дадут возможность рынку осуществить процедуру саморегулирования, к которой девелоперы так стремились, еще недавно заявляя, к примеру, что не нуждаются даже в лицензировании», – резюмирует эксперт.

Деньги, которые государство даст девелоперам, пойдут на обогащение самих девелоперов и фиксирование сверхприбыли на волне кризиса, утверждает генеральный директор и совладелец группы компаний «Мультиброкер» Наталья Кирпиченко. Народ же по-прежнему будет покупать недвижимость по спекулятивной цене, говорит она.




Заглавная страница / Строительство